Расходы на квартиру на Манхэттене у нерезидента возникают на трёх этапах. На сделке он платит налог на дорогую покупку от 1%. Дальше ежегодно оплачивает расходы на содержание. А при продаже сразу отдаёт 15% из выручки — их удерживает налоговая США по закону FIRPTA, излишек позже возвращают. За ценой в объявлении стоит целый набор налогов и сборов на всех этапах. Считаем полную стоимость владения.
Содержание:
- На сделке: что платит покупатель
- Каждый год: содержание квартиры
- При продаже: сколько удержат, особенно с иностранца
- Пример: квартира за $2 млн
- Что учесть иностранцу
- Популярные вопросы
На сделке: что платит покупатель
Главный налог покупателя — mansion tax, налог штата на дорогую покупку. Его платят при цене от $1 млн, ставка прогрессивная и считается со всей суммы, а не только с превышения над порогом.
| Цена покупки | Mansion tax |
|---|---|
| $1–2 млн | 1% |
| $2–3 млн | 1,25% |
| $3–5 млн | 1,5% |
| $5–10 млн | 2,25% |
| дороже $10 млн | до 3,9% |
На квартиру за $2 млн это 1,25%, то есть $25 000. К нему добавляются услуги юриста и оформление сделки. Отдельная статья — налоги на передачу права (city и state transfer tax, вместе примерно 1,4–2,1%): на перепродаже их обычно платит продавец, но при покупке в новостройке у застройщика их часто перекладывают на покупателя. Если сделка с ипотекой, добавляется налог на регистрацию ипотеки — около 1,8–1,9% от суммы кредита.
Каждый год: содержание квартиры
- Common charges — ежемесячный сбор на содержание здания: обслуживание, консьерж, инфраструктура. Обычно $0,75–1,50 за кв. фут в месяц; на квартиру около 90 м² (примерно 1 000 кв. футов) это порядка $9 000–18 000 в год, в люксовых домах выше.
- Налог на недвижимость — считается от городской оценки, а не от цены сделки. Оценка кондо в Нью-Йорке намного ниже рыночной цены, поэтому налог обычно меньше, чем можно ожидать от простого процента с цены; точная сумма зависит от здания и льгот.
- Pied-à-terre — если квартира не основное жильё, 4–6,5% от городской оценки в год. Подробно — в статье о налоге на второе жильё.
- Страховка внутренней отделки — от нескольких сотен до пары тысяч долларов в год.
При продаже: сколько удержат, особенно с иностранца
Для нерезидента главная статья на выходе — FIRPTA. По федеральному закону при продаже недвижимости в США иностранцем покупатель удерживает 15% от цены продажи и перечисляет в налоговую. Это не итоговый налог, а предоплата: реальный налог считают с прибыли, а разницу возвращают. Чтобы удержали меньше, заранее подают заявление на сертификат (форма 8288-B) — тогда удержание считают от ожидаемого налога, а не от всей цены.
Кроме FIRPTA, при продаже платят:
- Налоги на передачу права (city и state) — вместе 1,4–2,075% в зависимости от цены; их платит продавец.
- Оценочный налог штата для нерезидента — с прибыли, удерживается при сделке.
- Комиссия брокера — обычно 5–6%.
- Flip tax — в части зданий (чаще кооперативы) сбор в пользу дома при продаже.
Суммарно расходы продавца в Нью-Йорке — порядка 8–10% от цены с учётом комиссии брокера.
Пример: квартира за $2 млн
Ориентир для перепродажи, покупатель — нерезидент:
- На сделке: mansion tax 1,25% — $25 000, плюс юрист и оформление (ориентир $5 000–10 000).
- Каждый год: common charges и налог на недвижимость зависят от здания — ориентир $25 000–40 000 суммарно; если квартира не основное жильё, добавляется pied-à-terre.
- При продаже: по FIRPTA удержат 15% от цены — на $2 млн это $300 000 (возвращается после расчёта реального налога с прибыли), плюс налоги на передачу около 1,8% и комиссия брокера 5–6%.
Что учесть иностранцу
Полная стоимость владения на Манхэттене — это не только цена и common charges. На входе бьёт mansion tax, в течение владения — содержание и, для непервичного жилья, pied-à-terre, а на выходе с нерезидента сразу удерживают 15% цены. Поэтому квартиру на Манхэттене считают на весь срок владения и планируют выход заранее, а не в день продажи. Какая форма владения удобнее иностранцу, кондо или кооператив, — в отдельной статье про кондо и кооператив.
Популярные вопросы
Какой налог платит покупатель на сделке?
Mansion tax — от 1% при цене от $1 млн, со всей суммы. На квартиру за $2 млн это $25 000.
Правда ли, что при продаже удержат 15%?
Да. По FIRPTA с иностранца удерживают 15% от цены продажи как предоплату налога; излишек возвращают. Удержание можно снизить, подав заранее сертификат (форма 8288-B).
Почему налог на недвижимость меньше, чем ожидаешь?
Его считают от городской оценки кондо, а она в Нью-Йорке намного ниже цены сделки.
Можно ли уменьшить расходы при продаже?
Частично: сертификат FIRPTA снижает удержание, а комиссию и структуру сделки обсуждают заранее.
