С 1 июля 2026 года в Нью-Йорке действует ежегодный налог на жильё, которое не служит владельцу основным домом. Для квартиры в кондоминиуме дороже $1 млн по оценке города это 4–6,5% в год. Главная особенность: освобождение положено только за основное жильё, а иностранному покупателю оно достаётся редко — даже если нью-йоркская квартира у него единственная в США. Разбираем, кто платит, сколько и что делать с уведомлением, которое город разошлёт до 30 августа.
Содержание:
- Что это за налог
- Сколько платить: ставки
- Освобождение: иностранцу оно достаётся редко
- Когда налога нет: долгосрочная аренда
- Уведомление до 30 августа: что делать
- Что изменится с 2028 года
- Как учесть налог при покупке
- Популярные вопросы
Что это за налог
Налог на непервичное жильё, в обиходе pied-à-terre (франц. «нога на земле» — второе жильё для нечастых визитов), приняли в конце мая 2026 года в составе бюджета штата. Он действует с 1 июля 2026 года и рассчитан до середины 2031-го. Логика простая: если квартира или дом в Нью-Йорке не служат владельцу основным жильём, на них начисляют ежегодную надбавку. По оценкам властей, налог может принести бюджету не менее $500 млн в год.
Облагаются два типа недвижимости: квартиры в кондоминиумах и кооперативах и дома на одну–три семьи. Порог и ставка у них разные.
Сколько платить: ставки
Пока действует первая фаза — с 1 июля 2026 до середины 2028 года. Ставки такие:
| Тип жилья | Стоимость | Ставка в год |
|---|---|---|
| Кондо и кооперативы | $1–3 млн | 4% |
| Кондо и кооперативы | $3–5 млн | 5,25% |
| Кондо и кооперативы | дороже $5 млн | 6,5% |
| Дома на 1–3 семьи | $5–15 млн | 0,8% |
| Дома на 1–3 семьи | $15–25 млн | 1,05% |
| Дома на 1–3 семьи | дороже $25 млн | 1,3% |
Для квартир налог считают не от цены сделки, а от оценки города (Департамента финансов). У кондо эта оценка обычно заметно ниже реальной цены покупки, поэтому порог в $1 млн по оценке соответствует более дорогой квартире на рынке. Свою оценку стоит проверить заранее — именно она определяет, попадаете ли вы под налог.
Освобождение: иностранцу оно достаётся редко
Налог не начисляют, если жильём как основным пользуется сам владелец, член его семьи или арендатор по договору от одного года. Основное жильё — то, где человек реально живёт большую часть года.
Здесь и кроется главное для иностранного покупателя. Если постоянный дом человека за границей, нью-йоркская квартира по определению становится вторым жильём — даже когда это его единственная недвижимость в США и он приезжает несколько раз в год. Освобождение в такой ситуации не действует, и налог начисляется полностью.
Когда налога нет: долгосрочная аренда
Есть законный способ вывести квартиру из-под налога — сдать её вдолгую. Если арендатор живёт в квартире как в основном жилье по договору от года, освобождение распространяется на неё.
Практический вывод: под налог попадает именно пустующая квартира для нечастых визитов, а не инвестиционная, которую сдают постоянному арендатору. Для покупателя, который берёт кондо под аренду, налог чаще всего не возникает; для того, кто держит квартиру под собственные редкие приезды, — возникает.
Уведомление до 30 августа: что делать
До 30 августа 2026 года город разошлёт владельцам уведомления: попадает ли квартира под налог и на какую сумму. В письме указывают предполагаемый размер и порядок обжалования.
Если вы считаете, что квартира — ваше основное жильё, что её занимает долгосрочный арендатор или что оценка завышена, решение можно оспорить. Понадобятся документы, подтверждающие основание, и подача в срок, указанный в уведомлении.
Что изменится с 2028 года
С июля 2028 года начнётся вторая фаза. Квартиры в кондо и кооперативах переведут на оценку по реальным сделкам с сопоставимыми объектами, а ставки и порог для них станут такими же, как для домов: 0,8–1,3% и от $5 млн. То есть часть квартир дешевле $5 млн по рыночной оценке может выйти из-под налога. Точный эффект будет виден по новым оценкам.
Как учесть налог при покупке
Для верхнего сегмента Манхэттена это новая постоянная статья расходов поверх привычных common charges и налога на недвижимость. На квартиру за несколько миллионов налог добавляет десятки тысяч долларов в год, и его закладывают в расчёт доходности и срока владения заранее. Как собрать полную стоимость владения квартирой на Манхэттене — в отдельной статье о расходах на владение.
Популярные вопросы
Я иностранец, и это моя единственная квартира в США. Почему я плачу налог?
Освобождение положено за основное жильё — то, где вы живёте большую часть года. Если ваш постоянный дом за границей, нью-йоркская квартира считается вторым жильём, даже если она у вас единственная в США.
С какой цены налог начинается для квартиры?
От $1 млн по оценке города, ставка 4–6,5%. Оценка кондо у города обычно ниже цены сделки, поэтому проверяйте именно её, а не цену покупки.
Если я сдаю квартиру, налог есть?
Нет, если арендатор по договору от года живёт в ней как в основном жилье. Облагается пустующая квартира для нечастых визитов, а не сданная постоянному жильцу.
Что делать с уведомлением от города?
До 30 августа придёт расчёт. Если это ваше основное жильё, в квартире живёт долгосрочный арендатор или оценка завышена — оспорить с документами в указанный срок.
